Ein Reinigungsunternehmen verkaufen: Der komplette Leitfaden zu Bewertung und Verkauf

Warum sind Reinigungsunternehmen für Käufer attraktiv?

Reinigungsunternehmen sind auf dem Markt für den Kauf und Verkauf von KMU (kleinen und mittleren Unternehmen) sehr gefragt – dank eines grundlegenden Merkmals: wiederkehrender Einnahmen. Ein Reinigungsunternehmen mit einem soliden Vertragsbestand erzeugt Monat für Monat planbare Cashflows und ist damit eine stabile und finanzierbare Investition.

Laut dem Weißbuch des Reinigungssektors von ASPEL (Libro Blanco del Sector de la Limpieza, 2025), das auf Daten des INE beruht, erzielte die Branche 2023 einen Umsatz von 13.709 Millionen Euro und zählte 543.755 bezahlte Beschäftigte. Es ist ein reifer, aber fragmentierter Markt: Tausende KMU konkurrieren um Aufträge, die von der Reinigung von Wohnanlagen bis zu Industriedienstleistungen für Großkonzerne reichen.

Für den Inhaber, der verkaufen möchte, ist diese Fragmentierung eine gute Nachricht. Facility-Management-Gruppen, Investmentfonds und Unternehmer, die Unternehmen mit stabilem Cashflow suchen, kaufen aktiv Reinigungsunternehmen – vor allem solche mit schriftlich fixierten Verträgen und eingespielten Teams.

Wie viel ist ein Reinigungsunternehmen wert?

Der Wert hängt direkt vom bereinigten Gewinn und von der Qualität der wiederkehrenden Einnahmen ab. Dies ist eine Orientierungsschätzung auf Basis des Bewertungsmodells von Alcara Partners.

Bewertungsmultiplikatoren

Methode	Spanne	Median
SDE (Unternehmen < 1–2 Mio. € Umsatz)	1,5× – 3×	2,2×
EBITDA (Unternehmen > 1–2 Mio. € Umsatz)	3× – 5,5×	4×

Warum ist die Spanne so groß?

Der Unterschied zwischen dem unteren Ende (1,5× SDE, bereinigter Inhabergewinn, Seller's Discretionary Earnings) und dem oberen Ende (3,0× SDE) kann Hunderttausende Euro ausmachen. Was ein Reinigungsunternehmen, das 1,5× wert ist, von einem unterscheidet, das 3,0× wert ist, lässt sich auf drei Faktoren zurückführen:

1. Schriftliche Verträge statt mündlicher Absprachen: Ein unterschriebener Vertrag mit fester Laufzeit und Verlängerungsklauseln ist viel mehr wert als ein „Kunde seit jeher“ ohne Papier.
2. Streuung des Vertragsbestands: 50 mittelgroße Verträge sind wertvoller als 5 große.
3. Unabhängigkeit vom Inhaber: Wenn das Unternehmen ohne Sie funktioniert, ist es deutlich mehr wert.

Beispiel einer Bewertung

Ein Reinigungsunternehmen in der Provinz Valencia mit folgenden Kennzahlen:

• Umsatz: 600.000 €
• SDE: 95.000 €
• 85 % wiederkehrende Einnahmen (Monatsverträge)
• 35 aktive Verträge (Wohnanlagen, Büros, Kliniken)
• 18 Beschäftigte
• Inhaber zuständig für Vertrieb und Koordination

Mit dem SDE-Median (2,2×): 95.000 € × 2,2 = 209.000 €

Sind die Verträge sauber schriftlich fixiert und ist der Bestand breit gestreut, könnte der Multiplikator auf 2,8× steigen: 95.000 € × 2,8 = 266.000 €

Die Differenz von 57.000 € gewinnen Sie, indem Sie das Unternehmen vor dem Verkauf gut vorbereiten.

Faktoren, die den Wert eines Reinigungsunternehmens bestimmen

Erfahrene Käufer prüfen bei dieser Art von Unternehmen sehr spezifische Aspekte. Wenn Sie sie kennen, können Sie Ihr Unternehmen besser vorbereiten und einen höheren Preis begründen.

Der Vertragsbestand: der wichtigste Vermögenswert

Das Herzstück eines Reinigungsunternehmens ist sein Vertragsbestand. Käufer analysieren:

• Art der Verträge: Verträge mit öffentlichen Auftraggebern (Ausschreibungen) bringen Stabilität, aber knappe Margen. Private Verträge (Unternehmen, Wohnanlagen, Kliniken) haben meist bessere Margen, aber eine kürzere garantierte Laufzeit.
• Laufzeit: Die Laufzeit hängt vom Vertrag ab, in der Regel mit Verlängerungsoption. Ein Bestand mit frisch verlängerten Verträgen ist wertvoller als einer mit Verträgen kurz vor dem Auslaufen.
• Verlängerungsquote: Welcher Anteil der Verträge wird verlängert? Eine hohe und stabile Quote ist ein ausgezeichnetes Signal.
• Marge pro Vertrag: Nicht alle Verträge sind rentabel. Der Käufer wird die Rentabilität jedes einzelnen Vertrags oder zumindest je Segment sehen wollen.
• Personalübernahme (Subrogación): Der Branchentarifvertrag verpflichtet dazu, das einem Auftrag zugeordnete Personal zu übernehmen, wenn das ausführende Unternehmen wechselt (Art. 17 des I Convenio colectivo sectorial de limpieza de edificios y locales, landesweiter Tarifvertrag für die Gebäude- und Raumreinigung). Das kann ein Vorteil sein (es sichert die Kontinuität der Belegschaft) oder eine Belastung (hohe Personalkosten), je nach Fall.

Mitarbeiterbindung

In der Reinigungsbranche ist die Personalfluktuation eine der größten operativen Herausforderungen. Ein Unternehmen mit geringer Fluktuation beweist gutes Personalmanagement und ist deutlich attraktiver.

Faktoren, die zur Mitarbeiterbindung beitragen:

• Stabile (unbefristete) Arbeitsverträge
• Löhne über Tarif
• Vernünftige Einsatzrouten
• Ein gutes Verhältnis zwischen Koordinatoren und Mitarbeitern

Anteil wiederkehrender Einnahmen

Je höher der Anteil der Einnahmen aus wiederkehrenden Verträgen (regelmäßige Reinigung) im Vergleich zu einmaligen Leistungen (Baureinigung, Bauendreinigung, Entrümpelungen), desto höher die Bewertung. Ein Unternehmen mit einem sehr hohen Anteil wiederkehrender Einnahmen liegt tendenziell in der oberen Hälfte der Multiplikatorspanne.

Ausstattung und Logistik

Der Zustand der Vermögenswerte spielt eine geringere Rolle als in anderen Branchen (es gibt keine schweren Maschinen), wird aber dennoch berücksichtigt:

• Scheuersaugmaschinen, Industriestaubsauger, Ausrüstung für Arbeiten in der Höhe
• Fahrzeuge für den Transport von Personal und Material
• Lager für Produkte und Material
• Verwaltungssoftware (Routen, Zeiterfassung, Qualitätskontrolle)

Zertifizierungen und Registrierungen

Zertifizierungen wie ISO 9001 oder ISO 14001 oder – wenn das Unternehmen Desinfektionsleistungen mit Biozid-Produkten erbringt – die Eintragung im ROESB (Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas, amtliches Register der Biozid-Betriebe und -Dienstleister; in der Valencianischen Gemeinschaft, der Comunidad Valenciana, geregelt durch die Orden 1/2013 der Conselleria de Sanidad, des regionalen Gesundheitsministeriums) können entscheidend sein, um bestimmte Verträge zu halten und an öffentlichen Ausschreibungen teilzunehmen. Sie sind ein greifbarer Mehrwert.

Wer kauft Reinigungsunternehmen?

Das Käuferprofil ist vielfältig, was Wettbewerb erzeugt und den Verkäufer begünstigt.

Facility-Management-Gruppen

Große Unternehmen für integrierte Dienstleistungen, die durch Übernahmen wachsen wollen. Sie kaufen, um Kundenbestand, geografische Präsenz und Umsatzvolumen zu gewinnen. Sie können mehr zahlen, weil sie echte Synergien erzeugen (zentraler Einkauf, Routenoptimierung, Cross-Selling von Leistungen).

Unternehmer auf der Suche nach stabilem Cashflow

Fachleute, die die Konzernwelt verlassen und ein Unternehmen mit planbaren Einnahmen erwerben möchten. Die Reinigung reizt sie wegen ihrer vergleichsweise einfachen Abläufe, der wiederkehrenden Einnahmen und der geringen technischen Einstiegshürden (man muss kein Reinigungsexperte sein, um ein Reinigungsunternehmen zu führen).

Wettbewerber

Andere Unternehmer der Branche, die durch die Übernahme von Wettbewerbern wachsen wollen. Sie kaufen, um Verträge, Mitarbeiter und Präsenz in Gebieten zu gewinnen, in denen sie noch nicht vertreten sind.

Finanzinvestoren

Investoren, die Unternehmen mit stabilem Cashflow und Professionalisierungspotenzial suchen. Sie kaufen das Unternehmen, setzen ein professionelles Management ein und bauen es aus – eigenständig oder als Plattform für weitere Übernahmen.

So bereiten Sie Ihr Reinigungsunternehmen auf den Verkauf vor

In der Vorbereitung wird echtes Geld gewonnen (oder verloren). Idealerweise beginnen Sie 12 bis 24 Monate, bevor Sie das Unternehmen auf den Markt bringen.

1. Halten Sie alle Verträge schriftlich fest

Prüfen Sie Ihren Bestand und stellen Sie sicher, dass jeder Kunde mit einer wiederkehrenden Leistung einen unterschriebenen und gültigen Vertrag hat. Der Vertrag sollte enthalten: Leistungsumfang, Häufigkeit, Preis, Laufzeit, Verlängerungsbedingungen und Kündigungsfrist.

2. Trennen Sie Ihre Aufgaben

Wenn Sie es sind, der die Routen koordiniert, Reklamationen bearbeitet und mit den Kunden verhandelt, fangen Sie an zu delegieren. Stellen Sie einen Koordinator ein oder bilden Sie einen aus, der Ihre operative Rolle übernehmen kann. Ziel ist, dass Sie einen Monat in Urlaub fahren können, ohne dass etwas zusammenbricht.

3. Professionalisieren Sie die Verwaltung

Führen Sie (falls noch nicht vorhanden) eine Verwaltungssoftware ein, die Arbeitszeiten erfasst, die Qualität kontrolliert und Berichte erstellt. Käufer wollen Daten, keine Bauchgefühle.

4. Bereinigen Sie die Buchhaltung

Entfernen Sie private Ausgaben aus der Buchhaltung des Unternehmens. Stellen Sie sicher, dass die letzten 3 Geschäftsjahre die Realität des Unternehmens getreu abbilden. Wenn es Schwarzarbeit oder nicht erfasste Umsätze gibt, beginnen Sie, sie offenzulegen – ein Käufer zahlt nur für das, was er überprüfen kann.

5. Verlängern Sie Verträge vor dem Verkauf

Wenn Sie Verträge haben, die bald auslaufen, versuchen Sie, sie vor Beginn des Verkaufsprozesses zu verlängern. Ein gerade um 2–3 Jahre verlängerter Vertrag ist viel mehr wert als einer, der in 4 Monaten ausläuft.

Rechtliche Besonderheiten der Branche

Die Reinigungsbranche hat rechtliche Besonderheiten, die sich direkt auf den Kauf und Verkauf auswirken.

Personalübernahme

Der Branchentarifvertrag für die Reinigung verpflichtet zur Übernahme der Beschäftigten, wenn das Unternehmen wechselt, das die Leistung im Rahmen eines Auftrags erbringt (Art. 17 des I Convenio colectivo sectorial de limpieza de edificios y locales). Beim Kauf übernimmt der Käufer die Belegschaft: Kauft er die Gesellschaftsanteile, bleibt die Gesellschaft Arbeitgeber; kauft er das Geschäft, gilt der Betriebsübergang (Art. 44 des Estatuto de los Trabajadores, spanisches Arbeitnehmerstatut). Und verliert er später einen Auftrag, wechselt das zugeordnete Personal zum neuen Auftragnehmer. Es ist wichtig, klar zu dokumentieren, welche Mitarbeiter welchen Verträgen zugeordnet sind.

Öffentliche Ausschreibungen

Wenn Sie Verträge mit der öffentlichen Verwaltung haben, kommt es auf die Struktur der Transaktion an: Werden die Gesellschaftsanteile verkauft, bleibt der Auftragnehmer dieselbe Gesellschaft; wird das Unternehmen oder der Geschäftsbereich übertragen, läuft der Vertrag mit dem Erwerber weiter, sofern er die geforderte Leistungsfähigkeit und Eignung besitzt, und der Vergabestelle muss dies mitgeteilt werden (Art. 98 der Ley 9/2017, spanisches Gesetz über öffentliche Aufträge); einen einzelnen Vertrag an ein anderes Unternehmen abzutreten, setzt voraus, dass die Vergabeunterlagen dies zulassen und die Vergabestelle vorher ausdrücklich zustimmt (Art. 214). Das kann die Transaktion erschweren und verlängern. Ein Berater mit Branchenerfahrung weiß, wie dieses Verfahren zu handhaben ist.

Arbeitsschutz

Der Käufer wird prüfen, ob das Unternehmen alle Pflichten im Arbeitsschutz (PRL, Prevención de Riesgos Laborales) erfüllt: aktueller Präventionsplan, Schulung der Mitarbeiter, arbeitsmedizinische Untersuchungen, Gefährdungsbeurteilung. Ein Verstoß kann hier zu einer Preisminderung oder sogar zum Scheitern der Transaktion führen.

Wenn Sie den Markt für Reinigungsunternehmen in der Valencianischen Gemeinschaft erkunden möchten, finden Sie hier unsere aktuell zum Verkauf stehenden Unternehmen.

Häufig gestellte Fragen zum Verkauf von Reinigungsunternehmen

Wie lange dauert der Verkauf eines Reinigungsunternehmens?

Der Prozess dauert in der Regel mehrere Monate ab Beginn der Vermarktung. Unternehmen mit schriftlichen Verträgen und guter Dokumentation kommen meist schneller zum Abschluss. Bei Unternehmen, die von öffentlichen Aufträgen abhängen, kann es wegen der Verfahren mit den Vergabestellen länger dauern.

Kann ich verkaufen, wenn die meisten meiner Kunden nur „per Handschlag“ gebunden sind?

Ja, aber der Wert wird deutlich niedriger sein. Versuchen Sie vor dem Verkauf, zumindest die wichtigsten Verträge schriftlich festzuhalten. Selbst ein einfacher einseitiger Vertrag bietet mehr Sicherheit als eine mündliche Absprache.

Was passiert mit öffentlichen Aufträgen, wenn ich das Unternehmen verkaufe?

Wenn Sie die Gesellschaftsanteile verkaufen, wechseln die öffentlichen Aufträge nicht den Inhaber (die Gesellschaft bleibt dieselbe). Wenn Sie das Unternehmen oder den Geschäftsbereich übertragen, laufen die Verträge mit dem Käufer weiter, sofern er die geforderte Leistungsfähigkeit und Eignung besitzt (Art. 98 der Ley 9/2017); einzelne Verträge abzutreten setzt voraus, dass die Vergabeunterlagen dies vorsehen und die Vergabestelle vorher zustimmt (Art. 214). Die erste Option ist bei Transaktionen mit einem erheblichen öffentlichen Anteil meist die sauberere.

Müssen die Mitarbeiter wissen, dass ich verkaufe?

Nicht während der Verhandlungen. Vertraulichkeit ist in dieser Branche entscheidend, weil die persönliche Beziehung zwischen Koordinatoren und Kunden eine Schlüsselrolle spielt. Wenn Sie die Gesellschaftsanteile verkaufen, werden die Mitarbeiter in der Regel nach dem Abschluss der Transaktion informiert, mit der Zusicherung, dass ihre Arbeitsplätze erhalten bleiben. Wird das Unternehmen bzw. das Geschäft selbst übertragen, verpflichtet Artikel 44 des Estatuto de los Trabajadores Verkäufer und Käufer, die Arbeitnehmervertreter (oder, falls es keine gibt, die betroffenen Mitarbeiter) rechtzeitig vor der Übertragung zu informieren. Lassen Sie dies am besten von einem Arbeitsrechtsberater bestätigen.

Wie wirkt sich Saisonalität auf den Wert aus?

Die Reinigung ist im Allgemeinen eine wenig saisonabhängige Branche, was ein Vorteil ist. Stammt jedoch ein erheblicher Teil Ihrer Einnahmen aus der Reinigung im Tourismus (Hotels, Ferienwohnungen), gibt es eine gewisse Saisonalität, die der Käufer einpreisen wird.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf in Zertifizierungen zu investieren?

Ja, vor allem in die ISO 9001, falls Sie sie noch nicht haben. Sie verbessert nicht nur direkt die Bewertung, sondern ermöglicht Ihnen auch, sich um Aufträge großer Unternehmen und um öffentliche Ausschreibungen zu bewerben, die diese Zertifizierung verlangen. Die Kosten können sich im Verkaufspreis auszahlen.

Kann ich nur einen Teil des Kundenbestands verkaufen?

Das ist möglich, aber weniger üblich und komplizierter. Üblich ist der Verkauf des gesamten Unternehmens (Gesellschaftsanteile oder Vermögenswerte). Wenn Sie sich nur von einigen Verträgen trennen möchten, wäre das technisch eine Vertragsabtretung, kein Unternehmensverkauf.

Was passiert, wenn ein wichtiger Kunde nach dem Verkauf kündigt?

Das ist eines der Risiken, die Käufer über Earn-out-Klauseln oder Kaufpreiseinbehalte steuern. Ein Teil des Preises kann davon abhängig gemacht werden, dass die wichtigsten Kunden für einen Zeitraum nach dem Abschluss bleiben.

Fazit

Reinigungsunternehmen mit wiederkehrenden Verträgen, stabilen Teams und guter Dokumentation verkaufen sich gut und schnell. Der Schlüssel liegt in der Vorbereitung: Verträge schriftlich festhalten, die Abhängigkeit vom Inhaber verringern und die Verwaltung professionalisieren kann den Verkaufspreis gegenüber einem Unternehmen „im Rohzustand“ deutlich steigern.

Wenn Sie ein Reinigungsunternehmen besitzen und seinen Marktwert kennen möchten, fordern Sie eine kostenlose und vertrauliche Unternehmensbewertung an. Unverbindlich.

Quellen

1. ASPEL (Asociación Profesional de Empresas de Limpieza, spanischer Berufsverband der Reinigungsunternehmen). Libro Blanco del Sector de la Limpieza: datos, desafíos y el futuro de un motor económico indispensable (Weißbuch des Reinigungssektors), verfasst von Javier Díaz-Giménez (2025).
2. I Convenio colectivo sectorial de limpieza de edificios y locales (landesweiter Tarifvertrag für die Gebäude- und Raumreinigung), Art. 17 (BOE vom 23. Mai 2013).
3. Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público (spanisches Gesetz über öffentliche Aufträge), Art. 98 (Rechtsnachfolge des Auftragnehmers) und 214 (Abtretung von Verträgen).
4. Real Decreto Legislativo 2/2015, texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (konsolidierte Fassung des spanischen Arbeitnehmerstatuts), Art. 44.
5. Orden 1/2013, de 9 de enero, de la Conselleria de Sanidad, por la que se dictan normas para la inscripción, comunicación y funcionamiento del Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas de la Comunitat Valenciana (Verordnung des regionalen Gesundheitsministeriums zum amtlichen Register der Biozid-Betriebe und -Dienstleister der Valencianischen Gemeinschaft) (DOCV, 17. Januar 2013).