Schoonmaakbedrijf verkopen: gids voor waardering en verkoop

Waarom zijn schoonmaakbedrijven aantrekkelijk voor kopers?

Schoonmaakbedrijven zijn zeer gewild op de markt voor de koop en verkoop van mkb-bedrijven, dankzij één fundamentele eigenschap: terugkerende inkomsten. Een schoonmaakbedrijf met een solide portefeuille aan contracten genereert maand na maand voorspelbare kasstromen. Dat maakt het een stabiele investering die goed te financieren is.

Volgens het Libro Blanco del Sector de la Limpieza (witboek van de schoonmaaksector) van ASPEL (2025), opgesteld met gegevens van het INE (Spaans nationaal bureau voor de statistiek), had de sector in 2023 een omzet van 13.709 miljoen euro en telde hij 543.755 betaalde werkenden. Het is een volwassen maar versnipperde markt: duizenden mkb-bedrijven concurreren om contracten die variëren van de schoonmaak van appartementencomplexen (comunidades de vecinos) tot industriële diensten voor grote ondernemingen.

Voor de eigenaar die wil verkopen, is deze versnippering goed nieuws. Facilitymanagementgroepen, investeringsfondsen en ondernemers die bedrijven met een stabiele kasstroom zoeken, kopen actief schoonmaakbedrijven, vooral bedrijven met vastgelegde contracten en ingewerkte teams.

Hoeveel is een schoonmaakbedrijf waard?

De waarde hangt rechtstreeks af van de genormaliseerde winst en van de kwaliteit van de terugkerende inkomsten. Dit is een indicatieve schatting op basis van het waarderingsmodel van Alcara Partners.

Waarderingsmultiples

Methode	Bandbreedte	Mediaan
SDE (bedrijven < € 1-2 mln omzet)	1,5× – 3×	2,2×
EBITDA (bedrijven > € 1-2 mln omzet)	3× – 5,5×	4×

Waarom is de bandbreedte zo groot?

Het verschil tussen de onderkant (1,5× SDE, de genormaliseerde eigenaarswinst of Seller's Discretionary Earnings) en de bovenkant (3,0× SDE) kan honderdduizenden euro's bedragen. Wat een schoonmaakbedrijf van 1,5× onderscheidt van een bedrijf van 3,0×, komt neer op drie factoren:

1. Vastgelegde contracten versus mondelinge afspraken: Een ondertekend contract met een vaste looptijd en verlengingsclausules is veel meer waard dan een "klant van altijd" zonder papier.
2. Spreiding van de portefeuille: 50 middelgrote contracten zijn waardevoller dan 5 grote.
3. Onafhankelijkheid van de eigenaar: Als het bedrijf zonder u draait, is het aanzienlijk meer waard.

Illustratief voorbeeld van een waardering

Een schoonmaakbedrijf in de provincie Valencia met deze gegevens:

• Omzet: € 600.000
• SDE: € 95.000
• 85% terugkerende inkomsten (maandelijkse contracten)
• 35 actieve contracten (appartementencomplexen, kantoren, klinieken)
• 18 werknemers
• Eigenaar houdt zich bezig met commercieel beheer en coördinatie

Met de mediane SDE-multiple (2,2×): € 95.000 × 2,2 = € 209.000

Als de contracten goed zijn vastgelegd en de portefeuille gespreid is, kan dit oplopen tot 2,8×: € 95.000 × 2,8 = € 266.000

Het verschil van € 57.000 verdient u door het bedrijf goed voor te bereiden vóór de verkoop.

Factoren die de waarde van een schoonmaakbedrijf bepalen

Ervaren kopers beoordelen zeer specifieke aspecten van dit type bedrijf. Als u die kent, kunt u uw bedrijf beter voorbereiden en een hogere prijs onderbouwen.

De contractportefeuille: het belangrijkste bezit

Het hart van een schoonmaakbedrijf is zijn contractportefeuille. Kopers analyseren:

• Soort contracten: Contracten met overheden (aanbestedingen) bieden stabiliteit, maar krappe marges. Particuliere contracten (bedrijven, appartementencomplexen, klinieken) hebben doorgaans betere marges, maar een kortere gegarandeerde looptijd.
• Looptijd: De looptijd verschilt per contract, meestal met een optie tot verlenging. Een portefeuille met pas verlengde contracten is waardevoller dan een portefeuille met contracten die bijna aflopen.
• Verlengingspercentage: Welk percentage van de contracten wordt verlengd? Een hoog en stabiel percentage is een uitstekend signaal.
• Marge per contract: Niet alle contracten zijn winstgevend. De koper wil de winstgevendheid per contract zien, of op zijn minst per segment.
• Overname van personeel (subrogación): De sectorale cao verplicht om het personeel dat aan een contract is toegewezen over te nemen wanneer een ander bedrijf de dienst gaat leveren (art. 17 van het I Convenio colectivo sectorial de limpieza de edificios y locales, de sectorale cao voor de schoonmaak van gebouwen en lokalen). Dat kan een voordeel zijn (het garandeert continuïteit van het personeel) of een last (hoge loonkosten), afhankelijk van het geval.

Behoud van personeel

In de schoonmaaksector is personeelsverloop een van de grootste operationele uitdagingen. Een bedrijf met een laag verloop toont goed personeelsbeleid aan en is aanzienlijk aantrekkelijker.

Factoren die bijdragen aan het behoud van personeel:

• Stabiele contracten (geen tijdelijke)
• Lonen boven de cao
• Redelijke werkroutes
• Een goede verhouding tussen coördinatoren en medewerkers

Aandeel terugkerende inkomsten

Hoe groter het aandeel van de inkomsten uit terugkerende contracten (periodieke schoonmaak) ten opzichte van eenmalige diensten (bouwschoonmaak, opleveringsschoonmaak, ontruimingen), hoe hoger de waardering. Een bedrijf met een zeer hoog aandeel terugkerende inkomsten zit doorgaans in de bovenste helft van de bandbreedte van multiples.

Uitrusting en logistiek

De staat van de bedrijfsmiddelen weegt minder zwaar dan in andere sectoren (er zijn geen zware machines), maar wordt toch meegewogen:

• Schrobmachines, industriële stofzuigers, uitrusting voor schoonmaak op hoogte
• Voertuigen voor vervoer van personeel en materiaal
• Opslag voor producten en materialen
• Beheersoftware (routes, tijdregistratie, kwaliteitscontrole)

Certificeringen en erkenningen

Certificeringen zoals ISO 9001 of ISO 14001 of, als het bedrijf desinfectiediensten met biociden levert, de inschrijving in het ROESB (Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas, het officiële register van biocidebedrijven en -diensten) kunnen doorslaggevend zijn om bepaalde contracten te behouden en mee te dingen naar overheidsaanbestedingen. In de Valenciaanse Gemeenschap (Comunidad Valenciana) is dat register geregeld bij Orden 1/2013 van de Conselleria de Sanidad, het Valenciaanse departement van Volksgezondheid. Ze vormen een tastbare meerwaarde.

Wie koopt schoonmaakbedrijven?

Het profiel van de kopers is gevarieerd. Dat zorgt voor concurrentie en is gunstig voor de verkoper.

Facilitymanagementgroepen

Grote bedrijven voor integrale dienstverlening die willen groeien door overnames. Zij kopen om klanten, geografische aanwezigheid en omzetvolume te winnen. Zij kunnen meer betalen omdat zij echte synergieën realiseren (centrale inkoop, optimalisatie van routes, kruisverkoop van diensten).

Ondernemers op zoek naar een stabiele kasstroom

Professionals die het bedrijfsleven in loondienst willen verlaten en een bedrijf met voorspelbare inkomsten willen overnemen. Schoonmaak trekt hen aan door de relatief eenvoudige bedrijfsvoering, de terugkerende inkomsten en de lage drempel aan technische kennis (u hoeft geen schoonmaakexpert te zijn om een schoonmaakbedrijf te leiden).

Concurrerende bedrijven

Andere ondernemers uit de sector die willen opschalen door concurrenten over te nemen. Zij kopen om contracten, medewerkers en dekking te winnen in gebieden waar zij nog niet aanwezig zijn.

Financiële investeerders

Investeerders die bedrijven zoeken met een stabiele kasstroom en ruimte voor professionalisering. Zij kopen het bedrijf, stellen een professioneel management aan en laten het groeien, zelfstandig of als platform voor toekomstige overnames.

Hoe bereidt u uw schoonmaakbedrijf voor op de verkoop?

In de voorbereiding wordt echt geld verdiend (of verloren). Begin idealiter 12 tot 24 maanden voordat u het bedrijf op de markt brengt.

1. Leg alle contracten vast

Loop uw portefeuille na en zorg dat elke klant met een terugkerende dienst een ondertekend en geldig contract heeft. Neem daarin op: omvang van de dienst, frequentie, prijs, looptijd, verlengingsvoorwaarden en opzegtermijn.

2. Draag uw taken over

Als u degene bent die de routes coördineert, klachten afhandelt en met klanten onderhandelt, begin dan met delegeren. Neem een coördinator aan of leid er een op die uw operationele rol kan overnemen. Het doel is dat u een maand op vakantie kunt gaan zonder dat er iets misgaat.

3. Professionaliseer het beheer

Voer (als u die nog niet hebt) beheersoftware in die tijdregistratie bijhoudt, de kwaliteit bewaakt en rapporten maakt. Kopers willen gegevens, geen gevoel.

4. Breng de boekhouding op orde

Haal privé-uitgaven uit de rekeningen van het bedrijf. Zorg dat de laatste 3 boekjaren de werkelijkheid van het bedrijf getrouw weergeven. Is er sprake van zwarte omzet, breng die dan aan het licht: een koper betaalt alleen voor wat hij kan controleren.

5. Verleng contracten vóór de verkoop

Hebt u contracten die binnenkort aflopen, probeer die dan te verlengen voordat u het verkoopproces start. Een contract dat net met 2-3 jaar is verlengd, is veel meer waard dan een contract dat over 4 maanden afloopt.

Juridische aspecten die specifiek zijn voor de sector

De schoonmaaksector kent juridische bijzonderheden die rechtstreeks van invloed zijn op de koop en verkoop.

Overname van personeel (subrogación)

De sectorale cao voor de schoonmaak verplicht tot overname van werknemers wanneer een ander bedrijf de dienst onder een contract gaat leveren (art. 17 van het I Convenio colectivo sectorial de limpieza de edificios y locales). Bij de koop en verkoop neemt de koper het personeel over: koopt hij de aandelen (participaciones), dan blijft de vennootschap de werkgever; koopt hij het bedrijf zelf, dan gebeurt dat via de overgang van onderneming (art. 44 van het Estatuto de los Trabajadores, de Spaanse werknemerswet). En verliest hij daarna een contract, dan gaat het daaraan toegewezen personeel over naar de nieuwe opdrachtnemer. Het is belangrijk duidelijk vast te leggen welke werknemers aan welke contracten zijn toegewezen.

Overheidsaanbestedingen

Hebt u contracten met de overheid, dan is de structuur van de transactie van belang: worden de aandelen verkocht, dan blijft dezelfde vennootschap de opdrachtnemer; wordt het bedrijf of de bedrijfstak overgedragen, dan loopt het contract door met de overnemer, mits die over de vereiste bekwaamheid en draagkracht beschikt, en moet dit aan de aanbestedende dienst worden gemeld (art. 98 van de Ley 9/2017, de Spaanse wet op overheidsopdrachten); een afzonderlijk contract aan een ander bedrijf overdragen vereist dat de aanbestedingsdocumenten (pliegos) dat toestaan en dat de aanbestedende dienst vooraf uitdrukkelijk toestemming geeft (art. 214). Dit kan de transactie ingewikkelder maken en vertragen. Een adviseur met ervaring in de sector weet hoe deze procedure moet worden aangepakt.

Preventie van beroepsrisico's

De koper controleert of het bedrijf voldoet aan al zijn verplichtingen op het gebied van preventie van beroepsrisico's (prevención de riesgos laborales, PRL): een actueel preventieplan, opleiding van werknemers, medische keuringen en een risico-evaluatie. Een tekortkoming op dit punt kan een reden zijn voor een lagere prijs of zelfs voor het afbreken van de transactie.

Wilt u de markt voor schoonmaakbedrijven in de Valenciaanse Gemeenschap verkennen, dan kunt u de beschikbare mogelijkheden in Valencia bekijken.

Veelgestelde vragen over de verkoop van schoonmaakbedrijven

Hoe lang duurt het om een schoonmaakbedrijf te verkopen?

Het proces duurt doorgaans enkele maanden vanaf het moment dat het bedrijf op de markt wordt gebracht. Bij bedrijven met vastgelegde contracten en goede documentatie wordt de transactie meestal sneller afgerond. Bedrijven die afhankelijk zijn van overheidscontracten kunnen meer tijd nodig hebben vanwege de procedures bij de aanbestedende diensten.

Kan ik verkopen als ik met de meeste klanten alleen mondelinge afspraken heb?

Dat kan, maar de waarde zal aanzienlijk lager zijn. Probeer vóór de verkoop ten minste de belangrijkste contracten vast te leggen. Zelfs een eenvoudig contract van één pagina biedt meer zekerheid dan een mondelinge afspraak.

Wat gebeurt er met overheidscontracten als ik het bedrijf verkoop?

Verkoopt u de aandelen van de vennootschap, dan veranderen de overheidscontracten niet van houder (de vennootschap blijft dezelfde). Draagt u het bedrijf of de bedrijfstak over, dan lopen de contracten door met de koper, mits die over de vereiste bekwaamheid en draagkracht beschikt (art. 98 van de Ley 9/2017); losse contracten overdragen vereist dat de aanbestedingsdocumenten daarin voorzien en dat de aanbestedende dienst vooraf toestemming geeft (art. 214). De eerste optie is doorgaans de zuiverste voor transacties met een aanzienlijk overheidsdeel.

Moeten de werknemers weten dat ik aan het verkopen ben?

Niet tijdens de onderhandelingen. Vertrouwelijkheid is cruciaal in deze sector, waar de persoonlijke band tussen coördinatoren en klanten essentieel is. Verkoopt u de aandelen, dan is het gebruikelijk de werknemers te informeren zodra de transactie is afgerond, met de garantie dat hun banen behouden blijven. Wordt het bedrijf of de onderneming zelf overgedragen, dan verplicht artikel 44 van het Estatuto de los Trabajadores de verkoper en de koper om de werknemersvertegenwoordigers (of, als die er niet zijn, de betrokken werknemers) tijdig vóór de overdracht te informeren. Laat dit bevestigen door een arbeidsrechtadviseur.

Hoe beïnvloedt seizoensgebondenheid de waarde?

Schoonmaak is over het algemeen een weinig seizoensgebonden sector, en dat is een voordeel. Komt een aanzienlijk deel van uw inkomsten echter uit toeristische schoonmaak (hotels, vakantieappartementen), dan is er enige seizoensgebondenheid waarmee de koper rekening houdt in de prijs.

Loont het om vóór de verkoop in certificeringen te investeren?

Ja, vooral in ISO 9001 als u die nog niet hebt. Het verbetert niet alleen rechtstreeks de waardering, maar stelt u ook in staat mee te dingen naar contracten met grote bedrijven en naar overheidsaanbestedingen die deze certificering eisen. De kosten kunnen zich terugverdienen in de verkoopprijs.

Kan ik slechts een deel van de klantenportefeuille verkopen?

Dat is mogelijk, maar minder gebruikelijk en ingewikkelder. Normaal wordt het hele bedrijf verkocht (aandelen of activa). Wilt u alleen enkele contracten afstoten, dan gaat het technisch om een overdracht van contracten, niet om de verkoop van een bedrijf.

Wat gebeurt er als een belangrijke klant na de verkoop opzegt?

Dit is een van de risico's die kopers afdekken met earn-outclausules of een ingehouden deel van de koopprijs. Een deel van de prijs kan afhankelijk worden gemaakt van het aanblijven van de belangrijkste klanten gedurende een periode na de closing (afronding van de transactie).

Conclusie

Schoonmaakbedrijven met terugkerende contracten, stabiele teams en goede documentatie verkopen goed en snel. De sleutel ligt in de voorbereiding: contracten vastleggen, de afhankelijkheid van de eigenaar verminderen en het beheer professionaliseren kunnen de verkoopprijs aanzienlijk verhogen ten opzichte van een bedrijf dat niet is voorbereid.

Hebt u een schoonmaakbedrijf en wilt u de marktwaarde ervan kennen, vraag dan een gratis en vertrouwelijke bedrijfswaardering aan. Vrijblijvend.

Bronnen

1. ASPEL (Asociación Profesional de Empresas de Limpieza, beroepsvereniging van schoonmaakbedrijven). Libro Blanco del Sector de la Limpieza: datos, desafíos y el futuro de un motor económico indispensable, opgesteld door Javier Díaz-Giménez (2025).
2. I Convenio colectivo sectorial de limpieza de edificios y locales (sectorale cao voor de schoonmaak van gebouwen en lokalen), art. 17 (BOE van 23 mei 2013).
3. Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público (Spaanse wet op overheidsopdrachten), arts. 98 (opvolging van de opdrachtnemer) en 214 (overdracht van contracten).
4. Real Decreto Legislativo 2/2015, texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (Spaanse werknemerswet), art. 44.
5. Orden 1/2013, de 9 de enero, de la Conselleria de Sanidad, por la que se dictan normas para la inscripción, comunicación y funcionamiento del Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas de la Comunitat Valenciana (regels voor het officiële Valenciaanse register van biocidebedrijven en -diensten), DOCV, 17 januari 2013.